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在房地产开发工作会议上的讲话稿

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这次全市房地产开发工作会议非常重要。刚才,建祥同志全
面总结了去年房地产开发工作取得的成绩,查找了问题,部署了
今年的重点工作。下面,我就全市房地产开发工作,谈几点意
见。
 一、我市房地产开发工作面临的形势与基本任务
随着国民经济发展和人民群众生活水平的不断提高,改善居
住条件已经成为广大群众的迫切要求。通过深化城镇住房制度改
革,住房的社会化、市场化、商品化程度进一步增强,住房已经
成为城镇居民最大的消费商品,住宅产业成为拉动国民经济的重
要增长点。
当前我们面临着良好的经济发展宏观环境。中央继续坚持扩
大内需的战略方针,实施积极的财政政策和稳健的货币政策,国
民经济每年都以7%以上的速度递增。我市去年GDP增长达到
了13.7%的较高水平,为房地产市场的需求提供了经济保障。
同时,我市承办奥运会帆船比赛,实施缩小南北差距和城市化战
略,以及加入WTO带来的投资热潮,也都为全市房地产开发事
业快速健康发展带来了难得的机遇。近几年,在市委、市政府领
导下,我市坚持"发展和规范并行,管理和服务并重"的方针,
通过强化房地产开发项目管理、开发企业管理、商品房销售管
理,处置积压房地产,严格市场准入与清出制度等一系列措施,
全市房地产开发市场运行质量稳步提高,市场秩序进一步好转,
为房地产业今后的发展打下了比较好的基础。****年,我市房
地产开发创出了历史最好水平,全市完成房地产开发投资92.5
亿元,同比增长了37%,为全市经济增长贡献了近4个百分点。
    机遇与挑战并存的新形势,对全市房地产开发提出了新的任
务要求。今后一段时期,房地产开发面临着三大基本任务,一是
围绕促进经济和社会发展的中心,保持房地产业持续兴旺的发展
态势,不失时机地拉动经济增长。二是不断满足群众日益增长的
住房需求,为市民提供质量优异、环境优美、经济适用的住房。
三是规范产业发展,完善市场机制,促进房地产业产业化、现代
化程度的提高。
    二、认真开展整顿规范房地产开发经营市场秩序工作,优化
市场竞争环境
    房地产开发市场秩序的好坏,不仅是关系全市对外开放和经
济发展的经济问题,更是涉及广大人民群众的切身利益,与群众
日常生活息息相关的政治问题。整顿规范房地产开发经营市场,
是贯彻江总书记"三个代表"重要思想的具体体现,是房地产行
业,自身发展的客观要求,符合广大消费者的切身利益,也是推动
开发企业提高管理经营水平,实现自身发展的重要保证。
    近几年,我市坚持"疏、堵结合"的治理方针,在加大开发
投资规模,提供优质住宅产品和服务,改善城镇人居环境,优化
住房消费环境等方面采取了一系列措施。同时,持续开展房地产
市场执法检查,查处了一批违法违规的开发单位,使房地产开发
市场秩序有了明显好转。但实事求是地讲,目前的市场秩序还远
没有达到规范有序的理想状况,房地产开发市场的一些老大难问
题仍然存在,特别是不履行房地产开发经营程序,"炒地皮、卖
楼花",非法转让,利用村庄集体土地违法或变相开发经营房地
产,搞虚假广告欺骗消费者等问题,严重扰乱了房地产开发市场
秩序,挫伤了部分开发企业的积极性,侵害了群众的切身利益,
损害了行业的形象,制约了房地产业的健康发展。
    对此,市委、市政府高度重视,明确提出要把整顿规范房地
产开发市场,作为今年整顿规范市场经济秩序的重点,标本兼治,
正本清源,努力改善房地产开发的市场环境,为经济和社会发展
创造有利条件。按照这一思想,在制定今年房地产开发管理要点
中,我们把这项工作列为各项工作的重中之重,决心下大力气抓
紧抓好,抓出成效。各部门、各单位,都要按照市政府和市建委
统一部署,进一步统一思想,提高认识,增强政治责任心和紧迫
感,通力合作,尽职尽责地开展好各自分管的工作。要加强对整
顿规范开发市场工作的领导,坚持"一把手"负责制,做到认识
到位、工作到位,措施到位,力求在解决影响市场秩序的关键环
节上有所突破。各开发企业也都要正确对待整颊规范工作,树立
全市大局观念,在首先搞好自我检查与内部整顿的基础上,积极
配合好政府采取的各项行动。
    (一)突出重点,严肃查处一批严重违法违规的典型案件
    当前,要抓住直接危害广大人民群众切身利益、社会反映强
烈、群众可参与程度高的问题,开展集中整治。本次整顿和规范
开发经营市场的重点是:不履行房地产开发经营正常程序,规避
肄合开发有关收费,非法"炒地皮"、"炒楼花",无房地产开发
经营资格交相从事房地产开发,无证预销售商品房等违法违规行
为以及配套设施建设随意降低标准、滞后房屋建设等突出问惠。
各有关部门和单位要撮据各自的分工,广泛组织发动,尽快从重
点地区、重点部位入手,确保完成各项工作任务。要集中力量查
处一批违法开发、严重扰乱市场秩序的案件。要周密部署,逐一
排交,尤其要加强对近郊区开发市场、变相房地产开发行为等问
惠的检查,查清问题,加大惩治力度,该清出市场的坚决清出。
在查处过程中,要坚央排除一切干扰和阻力,不论涉及什么单
位、牵扯什么人,都要一查到底,决不手软。
    (二)坚持综合整治,解决影响房地产开发经营市场秩序的
深层次问题
    整镇规范开发市场秩序,其根本目的是要尽快形成公开、公
正、公平竞争的开发市场秩序和环境,为城市建设以及全市经济
的发展提供良好的条件。要在开展严肃的执法检查、严厉查处开
发市场主体各类违法违规行为的同时,通过调查研究,认真分析
开发市场规范管理工作在主、客观两方面的问题,查找市场管理
上的薄弱环节和不足,从行政管理、市场规则、法制体系、监督
制约机制、市场主体行为等诸多方面找原因,解决开发市场管理
与监督工作当中的深层次矛盾和问题,保证开发市场监督与管理
工作的长期有效开展。
    (三)要加大宣传力度,充分发挥新闻媒体舆论监督作用
    整顿规范开发市场,不能仅仅依靠政府部门,应当发动全社
会的力量,形成合力。要通过广播电视、报纸等多种媒体,大张
旗鼓地宣传房地产管理的法律法规,做到家喻户晓,人人皆知,
增强消费者的维权意识和开发企业的法,制意识。同时,要发动群
众参与监督,让那些违规违法行为无处藏身。各市区相关部门都
要设立举报电话、举报信箱,认真对待群众举报投诉,对于举报
的问题,要认真调查,一经查实,要依法严肃查处。
    三、抓住机遇,健全体系,提高房地产业发展的总体水平
    今年我市房地产业面临的有利条件很多,主要有两大机遇。
一是迎奥的机遇。申奥成功以后,青岛作为20**年北京奥运会
唯一的伙伴城市,在海内外的知名度迅速提高,对投资和人才的
吸引力也骤然上升。为迎接奥运会,我市旧城改造、缩小南北差
距、城市化进程都将进一步加快,为房地产业的进一步发展创造
了难得的机遇。二是入世的机遇。青岛作为沿海开放城市和经济
中,心城市,在中国乃至世界上有着良好的形象,有着得天独厚的
区位优势、开放优势和投资优势。我国加入WTO后,我市将进
一步成为外商投资的热点地区域之一,国际大公司、大商社和国
内大企业都纷纷到青岛来寻求发展,对于房地产开发的需求总量
将会继续增加,房地产开发市场的前景十分看好。
    面临这么多大的历史机遇和房地产的利好因素,我们决不能
坐失良机,必需坚持与时俱进,创新发展,从体制、机制、法
制、素质入手,强化宏观调控,发挥市场调节作用,加强市场监
管,努力提高房地产业发展的总体水平。
    (一)健全和完善房地产市场六大体系
    一是以土地储备和开发招商项目库为主的房地产宏观调控体
系。土地是房地产市场的基本要素。实行土地批租和控制开发建
设规模,调节房地产市场的供求关系和价格,是政府实施宏观调
控的主要手段。要依据城市总体规划和土地利用规划,完善土地
储备制度,结合经济结构调整、产业升级换代和房地产发展走
势,坚持实行熟地拍卖,在确保政府对土地资源的最大收益的同
时,保持支持房地产业发展的后续土地供应数量。要结合土地储
备,尽快建立房地产开发招商项目库,适应招商引资和市场需
求,综合确定开发项目,以土地拍卖带动项目招标投标,调节市
场供求,平抑市场价格,促进产业健康发展。要建立房地产预警
预报制度,对开发市场进行监测,指导企业实施理性开发,防止
盲目建设。要制定科学的量化指标,加强统计分析和预测,强化
市场调节的作用。
    二是以经济适用住房为主的多层次住房供应体系。随着住房
制度改革的深化和住房的商品化、市场化,个人购房已成为住房
消费市场的主体,多层次、宽领域的市场需求,必然要求建立和
完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。为适应这
种新变化,我市确定了建立以经济适用住房为主的多层次住房供
应体系的思路,即建立"双渠道、三层次、三类型"住房供应体
系。"双渠道"是指市场渠道和社会保障渠道;"三层次"是指面
向最低收入、中低收入、高收入.家庭;"三类型"是指经济适用
住房、廉租房和商品房。要团地制宜,合理开发面向高收入家庭
的商品房,重点建设面向中低收入家庭的经济适用住房,适当提
供面向低收入家庭的廉租住房,并确保三类住房之间的适当比
例。要继续扩大面向中低收入家庭的经济适用住房建设,切实加
强规范管理,把政府给予居民的各项优惠政策切实落实到位,普
遍改变普通市民的居住条件。
    三是科学的市场监管体系。要以强化住宅配套设施管理为重
点,从土地拍卖、项目确立、规划设计、项目报建、建设监理和
综合验收等环节入手,实行全过程动态跟踪监督;按照"统一规
划、合理布局、综合开发、配套建设"的方针,坚持配套设施与
房屋建设同步实施;要加强配套设施资金监管,实行开发项目综
合验收制度,建立监管责任追究制度,确保配套设施齐全完-善,
保持建设与管理的有机衔接,坚决杜绝新的"烂尾工程"。同时,
各部门要进一步提高管理人员的自身素质,通过推行政府"五项
工程"建设,减少审批环节和程序,转变工作作风。要广泛实行
政务公开,提高办事效率,提高房地产开发管理和服务水平,创
造公平、公开、公正竞争的房地产市场环境。
    四是房地产交易体系。要在加快住房市场建设的基础上,进
一步放开、搞活住房存量市场,促进房地产资源的优化配置和有
效整合,采取政府扶持、完善配套、促进销售等措施,加快消化
空置商品房。要规范住房交易行为,理顺住房流通渠道,继续完
善房地产信息、交易、服务和管理等功能,进一步降低交易成
本,刺激住房消费和流通。要加强对房地产中介组织的培育和管
理,充分发挥其协助政府、服务大众的纽带作用。
    五是房地产信息服务体系。要加快房地产管理信息化进程,
适应国民经济和社会信息化发展的迫切要求。市建委、市国土资
源和房屋管理局建立的青岛市住宅与房地产信息网已经开始运
行,各市、区建设行政主管部门和开发管理部门,都要把推进房
地产信息化作为今后的大事,加快信息网络化建设,做到政务公
开信息化,行业管理信息化,市场动态信息化,信息公开,资源
共享。同时厂要积极引导开发企业自觉参与网络开发与应用,为
投资商和消费,者提供现代化的信息服务。   
    六是房地产市场法制保障体系。要按照WTO规则的要求,
结合行政审批制度改革,进一步调整、完善法规政策,建立起一
整姿与WTO规则相适应的法规体系;要加强执法队伍建设,建
立一支意识强、作风严、能力高的执法队伍;要健全法制监督,
形成行政监督、司法监督和社会监督有机结合的监督体制,为房
地产业发展提供健全的法制保障。
    (二)积极引入市场竞争机制
    首先,要建立公开公正公平竞争的市场机制。市场经济是竞
争经济,市场机制本质上是竞争机制。目前,开发企业取得项目
大多依靠协议方式,缺少公开竞争的机制。要改变开发企业找项
目、跑项目、要项目的做法,采取土地拍卖或项目招标投标的方
式确定开发企业,推动房地产开发市场实现从无,序到有序的转
变,创造一个公平、公正、公开竞争的市场环境旷要吸乳国内外
优势企业和优质资金进入房地产领域,推动房地产业规范、科
学、有序的发展。
    同时,要引进国际先进理念和技术,建立开:发项目监理机
制,提高住宅的规划、设计、配套、环境质量。要在加强开发项
目建设合同管理的基础上,探索实行开发项目违约索赔制度。适
应我国加入WTO和经济国际化的新形势,借鉴国际通行做法,
拓展工程建设监理范围,将工程建设监理扩展到开发项目的规
划、设计、项目招投标和竣工验收等各个环节,使之贯穿于项目
运营的总体阶段,实现对开发项目的全过程、全方位监理。
    (三)改变房地产开发方式,坚持统一规划,练合开发
    改变开发方式,就是要变传统的先建房,后配套为做环境配
套,后建房。要采取对土地深加工、周边环境改造等方式,提高
土地利用价值。坚持综合开发,打破散乱、小规模、插花式开发
局面。要文力进行旧城改造,加快城市村庄改造和老城区保护性
开发。要把房地产开发与危破陋改造、村庄改造、基础设施和环
境配套挂起钩来,采取"捆绑"方式进行开发,如对旧城或危破
陋住房进行改造,可采取储备土地的使用权拍卖抵扣改造成本方
式,或由政府用土地收益对旧城改造进行补贴减价招标方式。对
历史,风貌保护区范围的改造,可采取置换开发方式,提高老城区
的历史文化价值。对级差地租较高的老市区,可通过合理规划,
平衡'改造资金缺口。这些挂钩机制要将统一的土地储备、招标拍
卖粤调;动各区的积极性结合起来。今年要先在市内各区进行试
点,力求取得经验和实效,促进城市人居环境的整体改善。
    (四)大力实施品牌战略,发展企业规模经营
    目前,全市有大大小小的开发企业600多家,企业规模普遍
偏小,经营粗放,按照市场份额测算,平均每个房地产企业开发
量不到2万平方米,许多企业开发成本高,配套质量差,社会信
誉低,更谈不上规模效益,在很大程度上影响了房地产业的整体
发展。现代房地产市场竞争,已从早期的价格竞争、质量竞争发
展到规模竞争和品牌竞争,这是企业综合实力的全面体现,是促
进房地产健康发展的强大动力。重品牌、重环境、重质量、重服
务,已经成为开发企业生存、发展的关键。我市房地产市场要尽
快:改变"小、散、差"的现象,在发挥市场机制作用的同时,必
须配合运用行政制约、行业管理手段,加强宏观管理,引导市场
格局的转化。要制定品牌战略规划和扶优扶强政策,坚持以市场
为导向、以企业为主体、以技术进步为支撑,促使有知名品牌、
有较强实力和较大市场份额的大公司和企业集团壮大实力,或强
强联合,形成集约效应,带动房地产开发整体水平的提高。要提
高房地产企业的设立门槛、预销售门槛,在全市推行房地产开发
企业职业经理执业资格认证等制度,将其作为企业资质升级的必
备条件,以促进开发企业走集约化、规模化、产业化的道路。
    (五)增加开发科技含量,提高住宅产业现代化水平
    随着经济发展和生活质量的不断改善,人们的居住水平必将
向更高的层次发展,科学技术的进步与应用是实现这一发展的一
条重要途径。应该讲,我市目前住房建设的产业化和现代化水平
还比较低,在这方面我们应该有更大的作为。现在市场和客观形
势对我们的基本要求是,依靠科技进步和创新,加大开发科技含
量,促进房地产业由粗放、劳动力密集型向资金、技术密集型转
变。要认真贯彻实施住宅建设节地方针和建筑节能标准,建立住
宅产业的技术体系和住宅部品生产体系,以技术集成为主线,形
成标准化、通用化、工业化的住宅建筑体系,实现系列化开发、
集约化生产、配套供应;在规划设计、建筑结构、新型建筑材料
推广、新工艺、新设备等方面,要制定具体措施,加快淘汰落后
建材产品,积极研究、应用节地、节能、高效的新型建材,建设
精品住宅,更好地满足不同层次的住房消费需求。要着力运用现
代科技和信息技术,积极设计开发功能多样化的住宅小区,提高
住宅小区的智能化程度,提升房地产开发总体水平和建设档次。
同志们,迎奥和入世为我市房地产开发带来了新的发展机遇和严
峻的竞争挑战。让我们在市委市政府的领导下,与时俱进,开拓
创新,扎扎实实做好各项工作,圆满完成各项工作任务,为全市
房地产业的健康发展,为经济和社会的全面进步,做出更大的贡献。
    春节就要到了,借此机会,祝大家新年快乐。


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