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城市棚户区改造实施方案

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   为认真贯彻《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保〔20**〕295号),根据省委、省政府关于加快我省城市棚户区改造工作总体部署,扎实推进我市城市棚户区改造工作,结合xx实际,制定本实施方案。
   一、指导思想和工作目标
   城市棚户区是指城市建成区范围内国有土地上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
   (一)指导思想
   以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,把改善群众的居住条件作为城市棚户区改造的根本目的,结合开展保障性住房建设,加快城市棚户区改造步伐,完善城市功能,提升城市形象,使城市棚户区群众的居住条件得到明显改善,让改革开放成果惠及广大人民群众,促进经济社会协调发展。
   (二)目标任务
   从20**年开始,用两年时间完成我市43.65万平方米城市棚户区改造任务,解决5867户、22148人的住房困难问题,其中市中心城区22.7万平方米、3203户、1424人。20**年改造城市棚户区25.89万平方米,解决3397户、12663人的住房困难(其中含20**年已开工建设的5.56万平方米)。20**年改造城市棚户区17.74万平方米,解决2470户、9485人的住房困难。具体改造计划见附表。
   二、基本原则
   (一)政府主导与市场运作相结合。城市棚户区改造是政府公共服务的重要职责,要充分发挥组织引导和统筹协调作用,加大资金投入和政策支持。注重发挥市场机制的作用,多渠道、多形式筹措改造资金,充分调动各方面的积极性。
   (二)统筹规划与分步实施相结合。城市棚户区改造工作要与城市经济社会发展、基础设施建设及生态环境保护统筹推进,在城市总体规划的指导下,坚持集约和节约用地,全面规划、合理布局、综合开发、配套建设、因地制宜、分期实施。在推进时序上坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁。
   (三)城市棚户区改造与完善城市功能相结合。在城市棚户区改造中,要坚持整治、保护与改造相结合。注重优化城市空间,提升城市品位,完善基础设施,增加公共绿地,改善人居环境。
   (四)城市棚户区改造与保障性住房建设相结合。城市棚户区改造纳入保障性住房建设规划和计划,与经济适用住房和廉租住房建设相结合,做到规划部署通盘考虑,政策措施相互衔接,拆迁安置统筹安排。
   (五)城市棚户区改造与国有企业改制相结合。在城市棚户区改造范围内的国有企业职工,符合住房保障条件的,纳入住房保障体系。利用国有企业自用土地建设的保障性住房优先解决本企业符合住房保障条件职工的住房困难。
   (六)就地安置与异地安置相结合。城市棚户区改造拆迁安置要采取多种形式,妥善安置好被拆迁人。安置住房实行原地和异地建设相结合,以就近安置为主;对异地建设的,应选择交通便利、基础设施齐全的区域。
   (七)以人为本与依法拆迁相结合。城市棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订,要充分尊重群众意愿,广泛征询群众意见,在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施,做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁等有关法律法规的规定,维护群众的合法权益,切实让群众得到实惠。
   三、运作方式
   (一)市政府委托xx市城投公司具体负责棚户区改造工作。对有商业开发价值,自身能平衡的地块,采取市场运作方式改造;对没有商业开发价值,自身不能平衡的地块,采取政府主导的方式改造。
   1.采取市场运作的城市棚户区改造项目。拆迁安置补偿资金通过企业自有资金和银行贷款等方式解决。政府将拆迁后的净地通过招标、拍卖、挂牌出让,确定项目开发建设单位,并从土地出让收入中安排拆迁安置补偿资金。
   2.规划中属商住用地的城市棚户区改造项目,在净地出让时,可根据各地实际情况在用地规划和土地出让条件中,明确规定配建不低于30%的经济适用住房和廉租住房,建成后移交政府或由政府回购,优先用于该地块符合经济适用住房或廉租住房保障条件的被拆迁人回迁。配建的经济适用住房和廉租住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,应在土地出让合同中明确约定。
   3.对改造难度较大、不具备商业开发价值的城市棚户区,采取政府主导的方式改造,由政府组织建设安置住房、经济适用住房和廉租住房,改善棚户区群众住房条件。
   (二)拆迁安置补偿
   1.城市棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由被拆迁人自愿选择。
   2.产权人选择货币补偿的,要按照市场评估价补偿,补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。
   3.按照城市控制性详细规划,城市棚户区改造片区规划用地性质属于商住用地的,应优先建设还建房安置被拆迁人。不属于商住用地的,应通过建设安置房或由政府回购商品房等方式解决安置用房。
   4.同类地段住宅安置面积原则上实行拆一还一。拆迁安置面积不低于36平方米。拆迁产权面积小于36平方米的,安置时补齐36平方米,不结算差价;超出36平方米的部分实行阶梯式价格,36至50平方米的部分,按成本价结算,超过50平方米的部分,按市场价结算。
   5.租用公有房屋,符合房改条件但没有参加房改的,可先房改后再进行补偿安置。
   6.被拆迁人符合经济适用住房申购条件的,可优先购买经济适用住房;符合廉租住房申请条件的,可优先安排廉租住房。
   (三)国有企业棚户区改造
   1.将符合城市棚户区改造条件的国有企业地块纳入市、县棚户区改造的统一规划,统筹安排。
   2.国有企业棚户区改造,按照“企业制定方案、政府批准实施、集中成片建设”的原则,由国有企业制定改造方案,报市、县政府审批后组织实施。在符合城市总体规划和土地利用总体规划的前提下,可利用自用土地,与市、县政府共建保障性住房,优先解决本企业符合住房保障条件职工的住房困难问题,其余住房统筹用于解决城市其他符合住房保障条件的家庭。
   3.利用国有企业土地共建的保障性住房,应纳入当地政府保障性住房总体规划和年度计划,并享受相关优惠政策。建设标准和保障对象必须符合国家和省市有关规定。保障对象的审核应严格执行《xx市经济适用住房管理办法》和《xx市廉租住房管理办法》的规定程序,保障对象所在的国有企业和企业主管部门应当积极配合并参与审核。
   (四)资金来源
   城市棚户区改造所需资金的主要来源:
   1.中央和省城市棚户区改造投资补助资金;
   2.中央和省保障性住房补助资金;
   3.自筹资金包括:一是土地出让净收益不低于10%部分,二是住房公积金净收益,三是城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费按规定安排资金,四是从有商业开发价值的棚户区改造项目中调控资金。
   四、政策措施
   (一)采取市场化运作的城市棚户区改造项目,以招标、拍卖、挂牌出让方式供应土地;政府主导运作的棚户区改造项目,以行政划拨方式供应土地;城市棚户区改造中确需新增建设用地的,由国土资源部门从市级预留的保障性住房新增建设用地计划指标中优先安排,并简化行政审批流程,提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地,应在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。城市棚户区改造中土地出让后所得收益全部用于当地城市棚户区改造拆迁安置。
   (二)城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,减半征收经营性收费。以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目不征收土地契税;房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分,经主管地税机关核准,暂不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加;被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定标准取得的拆迁补偿款,免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。城市棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的,执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等企业要对城市棚户区改造给予支持,新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,并适当减免入网、管网增容等经营性收费。
   (三)城市棚户区改造中集中新建或配建的保障性住房,应列入市保障性住房建设年度计划,并享受中央投资补助资金和省市财政配套资金政策。
   (四)城市棚户区改造项目在符合城市总体规划和相关强制性规划条件的前提下,依照法定程序,经城市规划行政主管部门批准,可适当提高容积率。
   (五)城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20%的规定。
   (六)鼓励金融机构在风险可控的情况下向符合贷款条件的城市棚户区改造项目提供贷款,创新金融产品,改善金融服务。根据改造项目特点合理确定贷款条件,对符合信贷条件的项目要在信贷资金规模上给予保障。有条件的县区可建立城市棚户区改造贷款担保机制,引导信贷资金投入。
   (七)被拆迁人选择实物安置的,在办理产权证时,对原拆迁面积部分免征契税。
   (八)拆迁奖励政策。在城市棚户区拆迁过程中,对主动自拆的有产权房屋,除按规定给予被拆迁户拆迁补偿费、过渡费、搬家费等费用外,还将给予每户2000元的奖励费,同时拆迁残值也归产权人所有。
   五、组织实施
   (一)编制规划、制定方案。城市棚户区改造规划应纳入保障性住房建设规划。要依据城市总体规划、详细规划和住房建设规划等,组织力量编制城市棚户区改造规划和年度计划,制定项目实施方案。
   (二)宣传发动、营造氛围。充分发挥舆论引导作用,让城市棚户区改造片区的居民充分认识棚户区改造工作的重要意义,了解有关政策措施,使城市棚户区改造工作真正得到人民群众的理解和支持。及时公布实施方案、补偿标准、安置房源、安置办法等政策信息,提高工作透明度,营造良好舆论氛围和工作环境。
   (三)加强监管、确保质量。严格执行法定建设程序和技术标准规范,加强施工管理,确保工程质量。按照节能环保要求,推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。
   (四)严格考核、落实责任。将城市棚户区改造作为民生工程的重要内容,纳入对县区政府的考核评价体系,每年和县区政府签订目标责任书,明确年度目标任务,并严格进行考核。
   (五)加强领导、密切配合。市保障性住房建设领导小组负责全市城市棚户区改造的组织、协调工作。领导小组下设办公室在市房管局,办公室工作人员从市发改委、国土资源、建设、规划、房管等相关单位抽调一名副科级干部组成。对城市棚户区改造项目实行集中审批,限时办结。税务部门要按照规定落实税收支持政策;财政部门要做好改造资金的筹措、发放和管理;人民银行要指导督促金融机构做好金融服务工作;监察部门要加强各职能部门依法履行职责情况的效能监察;公安部门要做好拆迁户的户籍管理工作;信访部门要及时妥善处理群众反映的信访问题。县区政府要成立相应的领导机构和工作机构,落实人员、编制和工作经费。各有关部门要认真履行职责,加强协调配合,提供优质服务。
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